ローンの種類と選び方
住宅ローンと言っても金融機関などの借り先と、借り先が取り扱っている金利プランによって分類されます。また借り先にはフラット35のような協調融資という形も。このページでは住宅を購入する際に知っておきたい、住宅ローンの種類と選び方を解説します。
住宅ローンの借入先の種類
住宅ローンには大きく3つ（民間融資・公的融資・協調融資）に分類され、それぞれに様々な借入先や異なる制度があります。住宅ローンを選ぶ上で重要なポイントと言えるのが金利でしょう。同じような商品名や金融のタイプであっても、借入先によって金利が異なるので注意が必要です。
融資の借入先を不動産会社や住宅メーカーなどから紹介されるケースもありますが、他のローンよりも金利が安いかどうかは分かりません。そのため紹介された商品だけをチェックするのではなく、自分に合った借入先・商品を選ぶようにしましょう。
民間融資
金融機関系（都市銀行・地方銀行・信託銀行など）
都市銀行・地方銀行・信託銀行などが提供している住宅ローンは、商品が豊富に揃っているのが特徴。借り入れの条件はそれぞれの金融機関で決められていますが、年齢・収入・勤続年数をクリアすればほとんどの場合で融資を受けることができます。また、金融機関の住宅ローンには「提携ローン」と「非提携ローン」があります。
- 提携ローン
建設会社・ハウスメーカー・不動産会社などが金融機関と提携している住宅ローン。一般的に住宅ローンを契約するには本人審査と物件審査がありますが、この場合は物件審査をクリアしているので本人審査さえ通れば融資を受けられます。申し込み手続きも簡単で、審査スピードが早いのも特徴。優遇金利が適用されるケースもあります。
- 非提携ローン
提携ローンではない住宅ローンのこと。利用者が金融機関などに直接融資の申し込みをして、審査をしてもらいます。審査には身分証明・源泉徴収票・住民票などの本人確認の資料と、物件に関する資料（不動産売買契約書・土地建物の謄本など）を提出する必要があり、提携ローンに比べると審査に時間がかかります。
生命保険・損害保険系
生命保険・損害保険の加入者を対象とした住宅ローンです。ハウスメーカー・建設業者などと提携してローンを斡旋しているところが多く、融資額・返済期間は長め。物件審査はもちろん本人審査や面接を実施するケースもあり、審査基準は厳しいものとなっています。誰でも利用できる場合と、提携先企業の社員などに限定している場合があるので注意。
総合農業共同組合（JA）
総合農業共同組合（JA）の組合員が利用できる住宅ローン。各JAが規定する資格・条件を満たした人のみが利用できます。一般の会社員であっても、JAの組合員になれば利用できる場合もあります。
公的融資
財形融資
財形融資とは、勤務先で財形貯蓄を1年以上継続しており、貯蓄残高が50万円以上ある人が利用できる融資。財形貯蓄残高の10倍まで借り入れができ（最高4,000万円）、金利タイプ1％前後で5年固定型となっています。金融機関などの民間融資や、フラット35と併用することも可能。財形貯蓄を行っている方は、勤務先に利用できるかどうか確認してみるとよいでしょう。
自治体住宅融資
自治体融資とは、居住または勤務している都道府県・市区町村の自治体による融資。自治体ごとに融資の条件が決められていますが、審査に通ればかなりお得に住宅ローンを組むことができます。自治体が直接融資を行うタイプや、所定の金融機関で借り入れたローンの利子を一定期間補助するタイプなど、融資の内容も自治体によって異なります。制度を行っていない自治体もあるので、まずは問い合わせてみましょう。
協調融資
フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関をバックアップする形で行われる融資。借り入れの申し込み時に満70歳未満で収入などの諸条件をクリアすれば、誰でも融資を受けることができます。借入時に決定した金利がそのまま継続される長期固定金利型の住宅ローンで、保証料・繰り上げ返済の手数料が不要。100万以上から最大8,000万円まで借り入れできるのも特徴です。
また、省エネ性能・耐震性・バリアフリー・耐久性・可変性などに優れた住宅を取得した場合は、フラット35Sが利用できることも。審査に通れば、フラット35の金利が一定期間引き下げられます。
ダブルフラット
ダブルフラットは「フラット20」「フラット35」を組み合わせたもので、借入額の一部だけ20年、残りは35年と返済期間を2つ設定する借り入れ方です。この方法を用いることで、一定期間の金利をフラット35よりも引き下げることができます。そのため子供の教育費や老後に備えたいという方が、利用するケースがほとんどです。ただ手数料が割高になりがちというデメリットも。
フラット35 S
フラット35Sとは省エネ性・耐震性・耐久性・バリアフリー性・可変性のいずれかが、一定の水準をクリアした住宅で用いられ、フラット35よりも一定期間金利を引き下げることができます。金利AプラントBプランがあり、住宅の性能によって変わり、金利Aプランの方が高い基準をクリアしなければなりません。金利Aプランを利用すれば、返済開始より10年間は年間で0.25％の引き下げを受けられます。
フラット35 子育て支援型・地域活性化型
フラット35子育て支援型・地域活性化型は、地方公共団体と機構が連携してサポートする制度のことで、子育て支援型であれば子育て世帯がマイホームを取得するケースが対象となり、地域活性化型はUターンのためにマイホームを取得するケースなどが対象となります。子育て支援型も地域活性化型のどちらも金利が年間0.25％を5年間引き下げられ、フラット35Sと組み合わせることも可能です。利用条件などは地域によって変わるため、必ずホームページなどで確認してください。
フラット35 リフォーム一体型
フラット35リフォーム一体型は中古の物件を購入する際、同時にリフォームも行う場合に活用できる制度です。この制度だけで金利の引き下げは受けられませんが、フラット35Sやフラット35子育て支援型・地域活性化型を組み合わせることで、金利の引き下げが受けられるでしょう。
住宅ローンの金利タイプの種類
ローンの借入先ごとに「全期間固定金利」「変動金利」「当初固定金利（固定金利選択型）」のような金利タイプ商品があります。タイプごとでどのような特徴があるのか解説するので、どのタイプが自身に合っているのか検討してください。
全期間固定金利
借り入れの期間は金利が固定されているため、将来金利が上昇したとしても支払額は一定のままです。家計の収支計画も立てやすくなり、将来設計もしやすいでしょう。とくに将来の金利上昇への不安を感じる方や、収入の変動が大きな方におすすめのタイプです。ただ他のタイプよりも金利は割高の傾向があり、もし金利が上昇しなければトータルの返済額は高くなってしまいます。
変動金利
半年に一度のペースで金利は変動する可能性があります。返済額は金利の変動によって、5年ごとに見直されるのが「変動金利」のタイプです。そのため5年ごとに返済額が変わるため、返済額が上昇したとしても家計に支障がない方や世帯年収の増加が見込める方にはオススメでしょう。ただ変動金利であっても125％ルールが設けられており、これまでの返済額の125%は超えないというルールがあるため、極端に返済額が高くなることはありません。
当初固定金利（固定金利選択型）
固定金利と変動金利を組み合わせたタイプで、借り入れ時に10年・20年など固定金利の期間を選びます。その期間中は金利が変わることはありません。固定金利の期間が終わったあとで、再度固定金利と変動金利のどちらにするか選ぶことができ、ライフスタイルなどによって検討できるでしょう。ただ固定金利の期間が終わったタイミングで金利が極端に上昇していれば返済額が大きく跳ね上がってしまうリスクがあり、125%ルールも適用されません。また金利上昇がなかった場合でも返済額が増える可能性もあるので注意が必要です。
住宅ローンの返済方法の種類
住宅ローンの返済方法にも種類があります。「元利均等返済」と「元金均等返済」があり、それぞれに特徴が異なるため注意が必要です。ここでは、元利均等返済と元金均等返済について解説しますので、チェックしてみてください。
元利均等返済
元利均等返済とは、元金と利息の合計額が常に一定となる返済方法です。一定になることで家計の管理もしやすくなるというメリットがあります。この方法であれば、返済の開始時期では利息の返済額が大きく、年数が経つにつれて利息の割合が減少していきます。同じ金額の借り入れを行った場合、元金均等返済よりもトータルの返済額は高くなってしまうでしょう。
元金均等返済
元金均等返済とは、元金の返済額が常に一定となる返済方法です。そのため最初の返済額が最も大きくなり、徐々に返済額が減っていく特徴があります。元利均等返済よりもトータルの返済額は少なくなりますが、借り入れ可能な金額は少なくなります。
住宅ローン契約者の減税制度
住宅ローンを利用して住宅を購入した人が、一定の要件を満たすと減税を受けられる減税制度があります。減税制度は定期的に変更されますので、これから住宅ローンの借り入れを契約している方は、最新の税制を確認しましょう。※2024年時点の減税制度をもとにしています。
住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは
正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅の購入、リフォームなどで住宅ローンを契約した際に利用できる減税制度です。
返済期間10年以上の割賦償還方式により返済する住宅ローンがある場合、一定条件を満たすことで、入居した年から最大13年間、年末時点での住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除できます。
所得税だけで控除しきれない場合には、翌年の住民税から控除されます。
住宅ローン控除の適用条件は、新築住宅、買取再販、中古住宅、リフォーム、増築によって異なります。
住宅ローン減税（住宅ローン控除）を受けられる条件
住宅ローン控除の適用条件は、新築住宅、買取再販、中古住宅、リフォーム、増築によって異なります。さまざまな条件を満たす必要がありますが、代表的な条件を紹介します。
2024年からは省エネ基準を満たさない住宅は、原則控除適用外となったため、注意が必要です。
【代表的な適用条件の例】
- 借入契約をした人の同年の合計所得額が3,000万円以下であること
- 取得する住宅の登記簿上の床面積が、50㎡以上であること
- 取得する住宅が店舗を兼ねる場合などには、居住を目的とする空間の面積が全体の1/2以上あること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
利用するには確定申告が必要
住宅ローン減税を利用するためには、確定申告をする必要があります。確定申告をする時期は、住宅を購入して住み始めた年の翌年の申告期間となります。
給与所得者で、普段確定申告をしていない方は、上記期間に該当する1年目のみ確定申告が必要です。2年目以降は、年末調整を行えば住宅ローン減税が適用されます。
住宅ローンの申込みに必要な書類
住宅ローンを利用する際には、事前審査を行い、承認されたら売買契約をして購入物件を確定できます。その後、本審査へ移り、住宅ローンの申込みとなります。
さまざまな書類を準備する必要があるため、必要な書類を事前に確認しておきましょう。インターネットで申し込む場合でも、同等の書類が必要です。
- ローン申込書：ホームページや金融機関の窓口などで入手
- 本人確認書類：運転免許証、住民票の写し（マイナンバー記載なし）など
- 収入確認書類：源泉徴収票、確定申告書、納税証明書など
- 資産の確認書類：預金額など資産状況のわかる書類（金融機関によるもの）、ほかの借入のわかる書類（物件関連書類）
- その他：不動産売買契約書、重要事項説明書など
住宅ローンの審査に落ちないために
住宅ローンの審査基準を知る
住宅ローンの審査に落ちないためには、まずはどのような基準で審査が行われているのかを知ることが大切です。
健康状態
一般的な住宅ローンを利用する場合には、「団体信用生命保険」への加入が条件となりますので、契約を希望する人の健康状態は重要な審査項目となります。ちなみに団体信用生命保険とは「団信」とも呼ばれており、住宅ローンを返済中に万が一、加入者が死亡した場合、ローンの残債を保険金によってカバーするための保険です。
そのため、健康状態にリスクがある場合には団信に加入できず、住宅ローンが利用できない可能性があります。
年齢・勤続年数
「借入時の年齢」と「完済時の年齢」が重視されます。借入時の年齢については、若すぎると収入が安定していないと判断されるケースがありますし、完済時年齢は一般的に80歳未満である必要があるとされています。
また転職して間もないなど勤続年数が短い場合には、ローンが組みにくい傾向があります。
物件の担保価値
住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、金融機関では物件に対して抵当権を設定し担保します。もし実際に返済が不可能となった場合には、金融機関は物件の売却を行うことで債務の回収を行います。
そのため、物件にどのくらい担保価値があるのかといった点も、住宅ローンを借りるにあたっては重要な審査項目となります。
返済負担率
年収に占める年間返済額の割合を「返済負担率」といいます。返済負担率が高すぎると、返済を滞納してしまうリスクが高いとされているため審査に通りにくくなります。一般的に無理のない返済負担率は20〜25％程度とされています。
個人信用情報
クレジットカードやローンの取引について記録したものを個人信用情報と呼びますが、過去の金融事故（支払いの遅延など）が記録されています。ローンの審査においては、この個人信用情報も確認されますが、金融事故を起こしている場合には、ローンの審査に通らない可能性が高くなります。
住宅ローンの審査落ちを防ぐ対策
住宅ローンを組むのが難しい場合、住まいの購入も困難になる可能性が高いといえます。そのため、住宅ローンの審査落ちを防ぐ対策についても知っておくことがおすすめです。
無理のない返済計画を立てる
自身の収入とローンの返済額を確認し、無理のない返済計画を立てておくことは非常に重要なポイントです。金融機関は、年収と返済負担率について確認しますので、融資を申し込む前に収入と返済額についてできるだけ正確に計算しておいてください。
頭金を多めに用意する（借入額を減らす）
住宅ローンを利用するにあたり、頭金を多めに用意することで借入額を減らせるため、審査に通る可能性を高められます。目安としては、頭金＋諸費用として物件購入価格の30％ほどを現金で用意すると考えておくと良いでしょう。
借入中のローンを完済する
他社の借入があると、返済しなければならない額が増えることになります。そのため、住宅ローンの返済が厳しくなるのでは、といった懸念材料となってしまいます。また、審査が通ったケースについても、借入希望額よりも減額される可能性もあります。
もし借入中のローンがある場合には、まずそちらを完済した上で住宅ローンの審査を受けるようにすることもポイントとなってきます。
クレヒスを構築する（クレジットヒストリーをつくる）
クレジットカードの利用履歴を「クレジットヒストリー」と呼びます。クレジットカードでの多額の買い物を頻繁にしているケースや、逆に全く利用履歴がない場合には、金融機関の審査がマイナスになるケースがあります。そのため、例えば光熱費などしっかりと毎月返済ができるものに対してクレジットカードを利用することで、審査のプラス材料にできます。
個人信用情報を確認する
これまでの滞納履歴などに不安がある人は、事前に個人信用情報を確認しておくことがおすすめです。確認したい場合には、「日本信用情報機構（JICC）」「シー・アイ・シー（CIC）」「全国銀行個人信用情報センター」に開示依頼を行います。開示の依頼により審査に通りやすくなるといったものではありませんが、不安がある人はまず確認しておくことをおすすめします。
フラット35を検討する
一般的な住宅ローンを利用しようとした際、もし団体信用生命保険に加入できない場合には融資が受けられない場合があります。もし契約者の健康状態にリスクがあるケースについては、団体信用生命保険への加入が任意となっているフラット35の利用を検討することがおすすめです。
なるべく転職は避ける
前述の通り、住宅ローンの審査にあたって「勤続年数」はポイントのひとつとなります。転職直後の場合は特に厳しくチェックされる可能性があるため、融資が実行されるまではできるだけ転職は避けるようにしてください。また、もし転職をした場合には、しばらくの間は審査を受けるのではなく、頭金を蓄える期間に充てることがおすすめです。
購入物件を見直す
もし購入しようとしている物件の担保価値が低い場合には、融資が難しくなる可能性があります。この点から、購入物件についてあらかじめ調べ、金融機関の担当者に相談することも大切です。もし融資が困難なのであれば購入する物件の見直しを行い、融資が受けられる物件を選び直す点も重要になってきます。
