未公開物件ってどんな物件？
マンションや一軒家を探しているときに「未公開物件」という言葉を見かけることも多いでしょう。「未公開物件」というとなんだか特別でお得な掘り出し物のイメージがあり、嬉しくなってしまいますよね。
しかし、物件を未公開にすることにメリットはあるのでしょうか。今回は、未公開物件について、なぜ公開しないのかメリット・デメリットについて解説していきます。未公開物件に興味がある人は、ぜひ参考にしてみてください。
公開物件と未公開物件の違い
まずは、公開物件と未公開物件の違いについて解説します。
看板やチラシ、不動産会社のホームページなど広告に掲載されている物件が公開物件です。このように広告が出せる物件は、家主が広告の許可を出しているためです。家主の承諾をもらうことで、物件情報を掲載できるため、不動産会社のホームページで見ることができる物件は、すべて公開物件となります。
一方で、物件情報の公開許可が家主から出ていない物件や不動産会社が公開していない物件が未公開物件です。
未公開物件には、完全未公開物件というものもあり、それぞれに特徴があります。
未公開物件とは
ここからは、未公開物件と完全未公開物件についてご紹介していきます。
未公開物件
物件情報は、不動産会社のみが閲覧できるREINS（レインズ）というサイトに登録されています。レインズのサイトは、不動産会社以外の一般の人には公開されていません。そのため、ほかの媒体に広告が出ていない場合、未公開物件となります。
また、広告を出す際には、家主から公開の許可を得なくてはなりません。家主は、どの不動産会社に物件情報を公開するのか不動産会社を選ぶことが可能です。例えば、同じ物件でも家主から承諾を得られたA社と承諾を得られなかったB社が存在する場合、A社では公開物件、B社では未公開物件です。
このように、家主と不動産の都合で物件情報は、公開・未公開に分けられています。そのため、どこにも公開されていないその不動産会社だけが取り扱っている物件ではないため、誤解しないようにしましょう。
完全未公開物件
もうひとつの未公開物件として、完全未公開物件があります。
完全未公開物件の大きな特徴は、通常の未公開物件はすでに販売されていますが、完全未公開物件の場合は、今後販売を開始する予定の物件であるという点です。
販売前の物件は、建築確認取得前のため、値段や条件などの販売情報が確実に決まっていません。宅地建物取引業法第三十三条では、このような建築確認等取得前の物件をチラシやホームページなどに掲載し広告をおこなうことが禁止されています。
もちろんレインズにも登録されていないため、一般的な不動産会社も入手できない完全未公開物件です。
物件を未公開にする理由
入居者を広く募りたいはずの物件を、なぜ未公開にするのか疑問に思う人も多いでしょう。物件を未公開にしている理由には下記のようなケースがあります。
- 買い手が付きやすい価格や賃料で依頼を受けているケース
- 不動産会社の顧客の要望と物件情報がマッチしているケース
- 立地や間取りの条件が良く、入居希望者が多数いることが想定されるケース
- 家主から公開の承諾が得られなかったケース
このように、未公開物件には不動産会社の都合と家主の都合が大きく関係しています。
不動産側会社側で未公開にしている場合は、物件の立地や賃料などの条件が非常に良く、自社の顧客から入居希望者が多数出ることが予想されるケースが多いようです。
自社の顧客に販売したり貸したりすることで手数料収入が増加するため、未公開にして自社の顧客向けに紹介したいという戦略があります。
顧客を絞ることで、不動産会社に大きなメリットが生まれているのです。
未公開物件のメリット
未公開物件の主なメリットについてご紹介します。
家賃が安い
広く入居者を募らなくても、入居者が決まるような好条件の物件であるケースも多くあります。立地や間取りが良い、賃料も比較的安い、という条件が挙げられます。
希少な物件
比較的人気のあるエリアで有名な物件である場合可能性があります。このような優良物件は、中古や賃貸として出回ることが少ないため、未公開物件になっているケースも多いようです。
未公開物件のデメリット
未公開物件のデメリットについても知っておきましょう。
特に希少ではない可能性
未公開物件は、不動産会社の戦略で公開されていないケースもあります。一般的な物件でも「未公開」にするだけで、希少性があるように思われ、入居希望者が増えることも。
そのため、希少な優良物件だと期待して紹介してもらっても、思ったような物件ではないこともあります。希少な物件であるかどうかは、未公開の状態では分かりません。あまり期待を高く持ちすぎてしまうとがっかりしてしまうこともあるので、同様の条件に当てはまる物件がないかは調べておくと良いでしょう。
家賃が割高な可能性
未公開物件は、希少性を持たせるだけの演出であり、家賃が割高な場合もあります。公開されていない物件のため、顧客は他社との比較が容易ではなく、比較して検討することができません。
そのため、提示された賃料が高いのか安いのか分からず、実は割高であったというケースも。顧客を自社内で囲み、有利な賃料で契約してもらうための手段に「未公開」が利用されている可能性があるため、注意しましょう。
事故物件の可能性
事故や事件のあった物件は、名前や住所が知られていることもあり、積極的に公開をしたくない場合もあります。
そのため、未公開物件として限られた顧客のみに紹介することもあります。
未公開物件で相場よりも格段に安い場合、何かしらの理由があると考えて、不動産会社にきちんと確認するしましょう。
ウソ広告の可能性
不動産会社へ会員登録してもらうための手段として、未公開物件を利用している可能性もあります。その場合、未公開とされた物件は実際には存在しないことも。
自社の顧客を増やすためのおとり広告のである可能性もゼロではありません。
未公開物件につられて集まった会員に対し、自社の物件を次々紹介していく方法を取る不動産会社も存在します。
このようなウソ広告を掲載する不動産会社は、近年では減少していますが注意が必要です。
未公開物件を探す際に気を付けるポイント
ここでは、未公開物件を探す際に注意すべき2つのポイントを紹介します。
物件情報をきちんと確認
未公開物件を紹介された場合、必ず物件情報を細かい部分まで確認しましょう。未公開物件だからといって、賃料や間取り、立地が良いとは限りません。
また、過去に事故や事件がなかったかもチェックすることが重要です。同じエリアで複数社の不動産会社に登録していると、物件の比較ができるためおすすめ。
予算にあうか確認
想定していた予算とマッチするか確認することも重要です。
未公開物件を紹介されると、希少な物件なら契約したいという思いが強くなり、予算をオーバーしていても契約してしまいがちです。未公開物件には、割高な物件もあることを踏まえ、慎重に選びましょう。
未公開物件の探し方
未公開物件は、不動産会社からの紹介がほとんどです。そのため、未公開物件を紹介してもらいたい場合は、希望エリアで展開している不動産会社に登録し、物件の紹介を依頼しましょう。
また、不動産会社は、確実に入居してくれるような人に、物件を多く紹介します。そのため、希望する入居日や要望を伝え、入居する意思が強いことをアピールするとよいでしょう。
さらに、こまめに不動産会社の担当者と連絡を取り、良い信頼関係を築ければ優先して良い物件情報を教えてくれる可能性も高まります。
